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法拍房,“蜜糖”还是“陷阱”?

所谓法拍房,是法院拍卖房产的简称,遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
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在这个买房都要限购和摇号的年代,法拍房一下子成了很多人热衷的房产。由于法拍房的价格一般低于市场价的20%~30%,较低的价格吸引了不少人参与竞拍;还有重要的一点是,在不少城市购买法拍房不受限购政策的影响,又吸引了一些没有购房资格的人。然而小编要提醒的是,法拍房虽然优惠多多,但这里面也是门道复杂,险象环生。

案例:

法拍房“坑”太深?369万拍下税要缴242万

3月16日,阿奇以369万元拍下翠华花园一处房产,事后经计算发现税费高达242万元。如果以拍卖价成交,阿奇至少要支付611万元,高出市场成交价格45万元。进入更多

郑州法拍房天价个税案有了结果:买家应承担46万个税

去年7月份,杨女士花费230万元郑州购买了一套法院拍卖房,办理过户的时候被告知需要缴46万元的个税。进入更多

竞拍过程:

▲公示:法院在网上放出法拍房相关信息,包括地址、权属、居住情况等;

▲看样:提前申请,并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样;

▲报名:缴纳押金,通常为拍卖底价的10-20%,交了钱的人才能参与竞拍;

▲竞拍:开拍后24小时,报名者在淘宝平台公开竞拍,价高者得拿下房源;

▲交钱:拍下后押金转为房款,余款在规定时间内(通常10天)付清(可贷款);

▲解封:从淘宝拿到法院联系方式,获得拍卖成交确认书相关文件,解封房产;

▲解押:跑房管局,档案局等部门,解押房产,出具房源是否满五唯一等证明;

▲过户:完成过户手续,登报公示,缴纳各种税费等,正式拿到房产证后收房。

拍卖找“坑”?

押金问题

报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目,要去到总房款的10-20%,所以必须慎重!如果拍到手不想要,不好意思,押金不能退。(如果没拍到,押金会在24小时退回支付账号)正常情况下,大家都不会这么闹着玩,但除非遇到:

▲拍到后才发现自己没购房名额,没办法交易,这属于竞拍者自己的问题,押金不能退。

▲千万别想着报名围观,到时候不出价就行。只有你1个人报名的话,直接底价成交。

解决办法

查清楚自己的户口社保,保证有购房名额;考虑清楚房源的优缺点,100%确定才报名。(注:广州购买法拍房有限购的要求。)

房贷问题

拍下房子后,要在10天内付清余款,那是不是只能一次性付款?

法拍房虽然不支持公积金贷款,但可以做“拍卖贷”。不过,由于时间有限,申请房贷的手续,必须在考虑参加竞拍的那一刻起就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到,短时间内又凑不齐全款,超过规定时限,不仅买不成房,还亏了押金。

解决办法

这里具体介绍“拍卖贷”的具体操作。

首先,在交拍卖押金之前,先准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、工作收入证明、近1年个人银行流水、法拍房标的具体信息等资料一起发给银行负责拍卖贷款的部门。俗话说,凡事预则立不预则废,这些工作要提前做好准备。

因为是特别针对法拍房,所以放款时间会保证在法院规定的时限内。

银行会根据情况,评估能不能贷,能贷多少,给出一个判断的结果。这时候确定没问题再交押金参与竞拍。(但是,在拍卖之前,银行不会和你签订任何合同,以及给予任何承诺,因此也有一定风险)

成功拍下之后,开始走正式贷款流程:

签订拍卖成交确认书→提交贷款申请→银行调查审批→签订贷款合同→落实贷款担保条件→银行直接将贷款打进法院账号→借款人按月还款→办理过户和抵押登记

P.S根据银行对房产类型的规定,框架结构的房屋,房龄不超过25年,混合结构的房屋,房龄不超过15年。首套最高可贷标的额得70%,二套最高可贷30%,单笔最高1000万。

税费问题

这个问题要小心!司法拍卖的过程中,你不会接触到原业主,而法院只会在统一的时间,组织所有报名者前往看房。也就是说,你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息。

这涉及到的可能是一大笔税费。大写加粗提醒:司法拍卖中,涉及到买卖双方的各项税费,均由竟得者支付!(想想也知道,对方的房子都被拿出来拍卖了,怎么可能还帮你去交税?)

1套200万左右的住宅,如果是不满2年非唯一,各项税费加起来最高要超过20万,这一块的成本千万不要忽略。

这里需要特别指出,如果是商办物业,税费更是个大坑。根据网上的案例,网上有人拍了套700万的商铺,最后算出来要交300万的税……

还有一种特殊情况要注意,如果房子上一手交易还没出证,过户要交两次税。(必须先完成上一手交易流程,再过户。对此法院拍卖公告里会注明)

另外,如果房子有拖欠水电费和物管费,所有欠费也都要竞得者自己买单。

解决办法

房源是否满五唯一,需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候,你只能知道房产证编号,没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。

不过,你可以委托律师或担保机构进行产权调查,淘宝上有这种服务,费用在几百块左右。有的机构还可以代办从拍下到过户的所有手续,费用从几千到几万不等。

户口问题

如果原业主的户口挂靠在房产名下,竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。

更重要的是,如果是学位房,但学位已经被原业主占用,买了也是白搭。

解决办法

在成功拍到房子,拿到房产证之后,到所在区办理户籍业务的公安部门,申请将原业主的户口“空挂”,需要带的资料包括:身份证、户口本、房产证和申请书(写清楚什么原因)

但需要注意的是,“空挂”不等于“迁出”,也就是说,原业主的户口实际上还是在房产所在地,只是不影响新业主正常迁入。

至今学位的问题,买买君不建议大家冲着学位去买法拍房,风险大,前期很难确认学位的使用情况。

清场问题

网络挂牌的法拍房有四个主要来源,一是按揭违约,二是民间借贷违约,三是司法没收,四是无主房产。

最清白的房子就是按揭违约,原房产证和土地证在银行手里,拿法院成交书后去取,还有钥匙,方便过户。

最麻烦的就是个人纠纷,后期如果有其他债主上门讨债,真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决,但买个房谁想要这么夜长梦多。

需要特别注意的是,法拍房成交后,法院不会负责清场,也就是说,如果原来住在房子里的人是“老赖”,不愿意搬走,又是一场持久战。

解决方法

在竞拍前,必须弄清楚房产的居住现状,虽然万一遇到“老赖”只能走法律程序,但可以提前了解房子是否有签订租约。

根据规定,如果租约在拍卖前签订,则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子,期间可以收取租金收益。如果租约在拍卖后签订,新业主可以主张合同无效。

避坑指南

兵马未动粮草先行,竞拍法拍房,准备工作要做足。

1、实地看盘

别想当然地认为网上法院公告信息是完全正确的,具体的房屋信息以及周边的环境细节还是眼见为准。

2、物业咨询

事先询问清楚房屋所欠的物业费及水电费,这些同样由受让方承担,是成本的一部分。

3、确认屋内情况

一定要去实地查看,确认屋内是否已经腾空。有些司法拍卖的房子,会标注房东承诺,拍卖成交后三个月内搬出。这样的房子一定要注意,房子拍下来之后,法院也无法确保确保屋主搬出的时间。

并且在法律上,有「租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力」的规定,也就是说作为购房人,你要对前业主的租户继续履行租赁合同义务。为了避免将来在交接中产生麻烦,这类房建议不碰。

4、贷款确认

如果你准备按揭的,一定要问清楚,这个房源是否提供贷款。确认无误后,可以将法院公告内提及可提供贷款的银行挨个咨询,一般能提供贷款的银行,会希望你能先缴纳全额贷款,再提供贷款。所以,在法院规定的交款期内最好备足现金。

5、核算税费

在进行网拍前,要对税费进行核算。虽说网拍是不收取任何佣金的,但买卖双方应缴的税是由受让方全额承担的。

除此之外,正常的产权完整的房子拍卖一般过户是没问题的,也不需要额外增加费用。如果是有些产证未能办理完整,你就需要多留一个心眼,问清是否还需要额外补交费用。

6、把控预算

事先可以去周边的房产中介了解市场行情,对价格预算有一个合理的把控。拍卖的时候看清楚是第几次拍卖,如果第一次拍卖,没人出价,可以静候其流拍;第二次拍卖的时候,起拍价会打个八折;如果又流拍了,第三次再打八折。

当然,如果第三次拍卖,你如果想买,就赶紧下手,否则就将被变卖,多半就直接成交了。

另外,拍卖的时候不要头脑发热,选择司法拍卖,本来就是为了捡漏,如果为了置气,跟人家抬价,那就得不偿失了。有些人很可能就是被叫来托价格的,希望卖贵一点,你一斗气,就上了他的套。

一切都确认过后,就妥妥地筹好保证金,等待开拍。

最后,提醒大家:买卖交易,还是一分钱,一分货。房子这么昂贵的商品,一般来说,会愿意选择降价贱卖,多半都有这样那样的问题。一定要具备一定的经验和专业知识,而不是仅凭着感觉和勇气来决定买与不买。可以的话,最好能寻求律师的帮助。

总之一句话,法拍有风险,交易需谨慎。

竞拍小窍门:

▲出手时机

法拍房最多会经历三次拍卖。

如果第一次拍卖没人报名,就会进入第二次拍卖,重点是:第二次拍卖起拍价会降低!所以,第一次拍卖可以不着急报名,看看能不能等流拍,拖到第二次拍卖再出手。

如果实在是非常冷门的房子,甚至可以等房产三次流拍结束,再致电法院申请变卖,这样就能降到房产的保留价,而且1人出价一次就能成交。

以前法拍房还没那么火,很多专业的买家按这样操作,确实能买到很便宜的房子。但现在因为网络拍卖,消息传播更广,流拍的情况就很少见了。

▲卡好时间

进入网络竞拍环节,整个过程有24小时,而在最后几分钟,通常会设置延时出价。

也就是说,如果在竞拍的最后2分钟有人出价,那么竞拍延长5分钟(反正就是希望你们继续玩,努力把价格拱上去)。

这种情况下,如果你卡在最后2分5秒左右出价,其他竞拍者就只能在2分钟内,快速考虑是否加价,而一旦对方出手,又会为你赢得5分钟的思考时间,从而掌握主动权。

▲抢价格线

通常每个竞拍者心里都会有一条价格红线:如果叫价超过XX万我就放弃。

这条红线通常是5或10的倍数,也就是165万,或者250万之类的数字。你要做的就是,当加价接近这类数字时,抢价格线。

举个例子,本来大家都是1万1万地往上叫,当叫价去到248万时,按道理你应该叫249万,但如果你直接叫到250万,很可能部分竞拍者就会因为触及自己的价格红线而放弃竞拍。

资料库:司法拍卖网络服务提供者名单库

淘宝网,网址为www.taobao.com;

京东网,网址为www.jd.com;

人民法院诉讼资产网,网址为www.rmfysszc.gov.cn;

公拍网,网址为www.gpai.net;

中国拍卖行业协会网,网址为www.caa123.org.cn。

小调查:

?(部分资料来自南方都市报、网易房产)

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